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瑕疵担保責任ってなに?

2017年2月4日

瑕疵担保責任は、特に中古戸建や中古マンションの不動産売買で頻繁に出てくる言葉です。
わかりやすく言うと不動産売買契約において、売主が買主に対して「大きな問題がありながら、見つからなかったり、知らなかったりした問題」について責任を負うことを指します。

 

例を挙げると、雨漏り、家屋の傾き、実は柱がシロアリに侵食されていた、以前あった洪水の影響で床下が腐食していた、などの問題があることを知らずに購入してしまうと、買い手の人は大きな負担を強いられることになってしまいますよね。

 

しかし、不動産契約においては家が抱える問題についても知っていることはきちんと開示しなければならない義務があり、仮に問題について知らなかったとしても、契約以前に不具合があった場合には売り手側が責任を負わなければならないのが瑕疵担保責任の内容です。

 

瑕疵担保責任は民法と宅地建物取引業法という法律に規定されており、民法の規定では「問題について認知した時点から1年」という決まりがあります。
つまり、欠陥や瑕疵を知ってから1年以内であれば買主は売主に責任を追及できることですね。

 

「知ってから」というのがなかなか曖昧な規定で、実質的には問題が見つかってから長い期間に渡り責任を不動産側に追求することが可能です。
しかし、購入から長期間が経ってからも不動産に責任を追求できるとなると個人の売り手側に非常に不利になってしまいます。
そのため、瑕疵担保責任を負う期間を決めて契約を行うことが多いです。特に中古物件の場合はある程度の欠陥があることは予想されるため、売り手側を免責とする契約を行う場合も多いです。
なので中古物件を購入する場合は念入りに状態を確認する必要がありますね。

 

また、売り手が個人ではなく不動産業者である場合は、免責や期間の短縮といった買い手側に不利な契約を結んだ場合でも無効となります。

不動産業者は2年以上の瑕疵責任期間を設け契約を行うか、知ってから1年間の保証を行うかの2択を取らなければならないということです。


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